사법보좌관의 업무 중에 부동산 경매의 매각대금에 대한 배당이 있는데, 이는 법정에서 진행한다. 이 배당절차는 매각대금으로 각 채권자의 배당순위와 배당액을 확정하여 배당금을 지급하는 것이다. 사건을 진행하다보면 왠지 배당이 원활히 진행될 것 같지 않은 사건이 있게 마련이다. 다음 사건이 그랬다.
사건의 내용은, 임차인이 임대차계약 종료에 따른 보증금 반환을 집주인에게 요청하였으나 보증금을 받지 못하자, 집주인을 상대로 임차보증금반환(5,000만 원) 소송에서 승소하여 그 집행력 있는 판결정본으로 이 사건 부동산 경매를 신청하였다. 이 임차인은 최선순위 근저당권보다 먼저 주택인도와 주민등록을 하였으나, 임대차계약서에 확정일자는 받지 않았다. 이 부동산은 2억 원에 매각되고 그 매각대금으로, 대항력을 갖춘 임차인이더라도 확정일자를 받지 않아 보증금 전액을 배당하지는 못하고, 소액임차인(최선순위 근저당설정 당시 강원도 전 지역의 경우 임차보증금 5,000만 원 이하 1,700만 원 인정함)에 해당하여 1,700만 원을 우선배당하고, 나머지 18,300만 원은 최선순위 근저당권자에게 배당한 사안이었다.
이 사건 배당절차를 끝내기 전에 임차인이 일어나서 배당받지 못한 보증금 3,300만 원은 누구에게 받아야 하는지 억울한 표정으로 묻는 것이었다. 이에 대항력을 갖춘 임차인이므로 배당절차에서 못 받은 보증금을 새 매수인으로부터 반환 받을 때까지는 그 집을 비워주지 않아도 된다고 설명을 하자, 임차인이 더 이상 이 집에서 살고 싶지도 않고 또 이사를 해야만 하는 상황이고 판결문까지 받았는데 누구에게 보증금을 청구해야 하는지 재차 물었다. 승소판결을 받았으므로 집주인에게 청구해야 하는지 아니면 새 매수인에게 청구해야 하는지의 질문인 것이다.
이런 상황이라면 과연 임차인의 임차보증금 3,300만원은 누구에게 청구해야 할까요? 집주인을 상대로 승소판결을 받은 임차인이므로 당연히 집주인에게 청구해야한다고 생각할 수 있을 것이다.
그에 대한 답은 승소판결을 받았는지 여부와 상관없이 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게만 청구해야하는 것이다.
그 이유는, 주택임대차보호법 제3조 제4항은 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’고 규정하고 있기 때문이다. 임차주택의 양수인에는 매매나 경매로 인한 매수인도 해당한다. 임대인의 지위를 승계한다는 것은 전 소유자가 가지는 권리와 의무 전부가 이전한다는 의미이다.
이에 대한 판례도 ‘주택임대차보호법 제3조 제4항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등).’고 설시하고 있다.
위 임차인의 질문에 대하여, 임차인은 집주인을 상대로 승소판결을 받았더라도 매수인에게 보증금을 청구해야하고 그 집행방법은 판결문에 승계집행문을 부여받아 매수인의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있다고 임차인에게 설명을 하였다. 이렇듯 배당법정에서는 예상치 못한 사안들이 상존하고 있기 때문에 항상 준비하고 긴장하면서 오늘도 배당법정으로 향한다.
