-저렴한 가격 경·공매를 활용하자
정부의 부동산가격 안정화 대책으로 주택이나 토지 상관없이 동반 침체를 보이면서 올 한해 경·공매시장이 중요한 재테크 수단으로 부각되고 있다.
저금리 현상이 지속되는데다 경매물건은 나날이 늘고 있기 때문이다.
특히 올해부터는 일선 부동산시장의 공인중개사들도 경·공매 입찰업무를 대행할 수 있어 경·공매에 대한 일반인의 접근이 한결 수월해질 것으로 전망된다.
올해 경·공매를 잘 활용하면 저렴한 가격에 좋은 부동산을 구입할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다.
하지만 경·공매는 일반 부동산거래보다 권리분석이나 수익률 분석이 어렵기 때문에 실수요자가 손해를 입을 수 있는 만큼 주의할 점도 적지 않다.
부동산 공인중개사들도 경매와 공매에 참여할 수 있게 돼 부동산 경·공매 시장에 지각변동이 예상된다.
부동산중개업법 개정에 따라 지난달초 '공인중개사의 매수신청 대리인 등록 등에 관한 예규'가 확정되면서 현재 변호사와 법무사에 국한된 경·공매 입찰업무가 이달부터는 일선 부동산중개업소에서도 가능해졌다.
다만 경매대리 등록신청 전 1년 안에 법원행정처장이 지정하는 지방법원 본원 소재 교육기관에서 부동산 경매에 관한 실무교육을 이수하고 손해배상을 위한 공제에 가입한 등록 공인중개사와 중개법인에 한해서이다.
중개법인은 3억원이상, 공인중개사는 1억5,000만원이상의 손해배상 보증금액을 설정한 공제에 가입해야 한다.
그러나 실제 부동산공인중개사들에 의한 경·공매 참여는 다음달 중순 이후에나 가능해질 전망이다.
법원의 실무교육 지침이 오는 3월 중순께 확정될 예정이기 때문이다.
춘천의 한 공인중개사는 “그동안 일반인이 법원경매나 공매에 참여하기가 쉽지 않았지만 공인중개사들을 통한다면 보다 쉽게 접근할 수 있을 것”이라며 “현재 부동산매매시장이 꽁꽁 얼어있어 경·공매로 눈을 돌리는 것도 재테크의 한 방법이다”고 했다.
이와 함께 부동산 경매정보업체인 지지옥션은 공인중개사와 중개법인을 대상으로 경매 가맹점을 모집하고 있다.
지지옥션은 가맹점에 자체개발한 권리분석과 수익률 분석 등을 담은 보고서를 제공해 주고 있다.
이 보고서에는 경매전문 변호사가 권리분석을 마친 뒤 인증까지 해줘 경매로 손해를 볼 때는 배상까지 받을 수 있다.
지지옥션 강 은 실장은 “중개업소의 불황이 계속되면서 중개업무에서 벗어나 새로운 매출증대 방안으로 경매 손님을 선점하려는 중개사들의 요구에 맞춰 고품격 컨설팅을 마련했다”고 말했다.
토지는 현재 경매시장을 주도하고 있는 물건으로, 토지거래허가구역이나 투기지역의 토지를 낙찰 받아도 별도의 허가를 받을 필요가 없다는 점이 장점이다.
그러나 토지는 경계확인이 어려우므로 현지 사정과 지역에 능통한 전문가의 자문이 필수이다.
또 현장조사를 통해 서류상으로 놓칠 수 있는 토지의 경사도, 묘지 유무, 철탑 등을 직접 확인해야 한다.
상가는 임대시 월세 수입으로 고정적 수익을 기대할 수 있다는 메리트가 있다.
특히 상가 낙찰가율은 50%선으로, 전세 보증금만으로도 자기 사업장을 소유할 수 있어 창업주가 될 수도 있다.
이 경우도 현장조사는 필수이며 배후 인구와 입지여건을 살펴야 한다.
특히 경매시장에 매물로 나온 상가가 장사가 안돼서 나온 것인지, 소유주의 과다부채에 의한 것인지도 파악해야 한다.
연립이나 빌라, 다세대 또한 임대시 월세를 받는다면 고정적 수익을 기대할 수 있다.
대학가 주변이나 직장인이 많은 지역 등은 세입자를 보다 쉽게 찾을 수 있어 안정적이다. 단, 아파트에 비해서는 상대적으로 환금성이 떨어진다는 점을 감안해야 한다.
주택은 입찰에 참가하기 전 대항력 있는 임차인 유무와 명도책임 관계를 꼭 확인해야 한다.
임차인 조사는 물건소재지 동사무소를 방문해 세대별 열람신청을 통해 전입일자를 확인한 후, 등기부등본상의 권리와 비교하면 된다.
대항력 있는 임차인을 간과했을 경우, 매각대금 외에 추가 부담금이 생겨날 수 있다.
공매로 농지를 낙찰받을 경우에는 소유권 이전시 농지취득자격증명이 필요하므로 입찰 참가 전 물건 소재지 행정관청 농지담당자에게 농지 취득이 가능한지 유무를 먼저 확인할 필요가 있다.
상가의 경우, 면적의 표시가 등기부 등본상 기재된 수량이므로 현황조사가 필수다.
또 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비는 매수자가 부담해야 하는 경우가 있으므로 해당 관리사무실에서 반드시 확인해야 한다.
<許南允기자·paulhur@kwnews.co.kr>
