-후분양제로 위험감소·종부세 과세대상 제외·전매가능
지난해 정부가 발표한 '8·31부동산종합대책'이 올해 본격 시행되면서 연초 부동산시장에 한파가 몰아치고 있다.
정부 대책의 주요 골자는 주택과 토지 부동산으로 인한 불로소득을 줄이거나 세금으로 환수하겠다는 의지로 해석된다.
이에 따라 수익성 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
특히 후분양제 실시로 사기분양 위험이 줄어든 상가 투자가 주목받고 있는데 주택과 같이 전매가 제한되지 않고 종합부동산세 과세대상에서도 제외된다는 점이 부각되고 있다.
그러나 상가는 경기 움직임에 민감한 데다 최근 부동산 시장 혼란을 틈타 미분양 물량 판촉전이 치열해지고 있는 만큼 시행사, 상권, 업종 등을 자세히 분석한 후 신중한 투자에 나서야 한다.
▼아파트 단지 내 상가=단지내 상가는 적게는 수백세대에서 많게는 인근 아파트단지까지 포함해 수천세대의 고정고객을 끼고 있다는데 투자의 매력이 있다.
민간아파트 단지내 상가와 주공아파트 단지내 상가로 구분되는데 수익이 안정적이기 때문에 초보자들의 투자대상으로 적합하다.
단지내 상가는 입주민의 편의시설로 설치돼 고정고객을 확보할 수 있고 건설업체나 주택공사가 분양하는데다 입점 시기가 분명해 투자위험도 상대적으로 낮다.
아파트 단지 내 상가를 분양 받는 방법은 등기분양, 임대분양 등 두 가지로 구분된다.
등기분양은 건물과 토지소유권을 이전받는 것이고 임대분양은 계약기간 임대할 권리를 갖는 것이다. 도내에도 등기분양이 주류를 이루고 있다.
주의할 점은 낙찰가가 내정가의 150% 이상을 넘으면 수익성이 떨어진다는 점이다.
규모는 가구당 상가면적이 0.5평 수준이어야 하며 단지규모는 최소 400~500가구 이상 돼야 적절한 시기에 투자금을 회수할 수 있다.
평형대는 대형보다 중소형이 많은 것이 좋다.
주변에 근린상권이 발달한 곳은 경쟁상권 영향을 받는 만큼 주변에 상가가 없는 곳이 유리하다.
최근 도내 분양사업을 추진하는 민영건설사들이 단지내 상가를 공급하면서 잇따라 등기분양에 나서고 있다.
주택공사도 임대아파트 단지내에 상가를 최고가 입찰로 분양하며 투자자를 모집하고 있다.
▼주상복합 상가=주상복합 상가는 지역 특성과 건물 내 주거 평형비율, 입주자 성향 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 건물 내 입주자에 대한 의존도가 높기 때문에 업종 선택이 더더욱 중요하다.
새로운 주거문화공간으로 주상복합의 인기가 높아짐에 따라 상가 공급 또한 계속 늘어날 것으로 보인다.
최근 주상복합 상가는 전체에서 차지하는 면적 비중이 점차 축소되는 추세라 주목할 만하다. 또 주상복합은 주거시설동과 상가동을 분리해서 지을 수 있게 돼 상가의 상품성이 높아지고 있는 것도 호재로 꼽힌다.
올해 춘천 효자동에 주상복합 형태의 아파트가 공급될 전망인데다 원주에도 주상복합을 표방하는 건설사가 부지를 물색 중이어서 관심을 더하고 있다.
▼근린상가 및 테마상가=지난해 4월 시행된 상가 후분양제에 따라 바닥 연면적이 3,000㎡(907평)를 넘는 대형상가는 골조공사의 3분의 2 이상을 마친 뒤 분양에 나설 수 있다.
이에 따라 최근 분양되는 테마상가의 규모는 3,000㎡이하가 많다.
후분양제로 인해 분양건수 자체도 줄어 희소성의 가치는 더욱 올라갔다.
근린상가를 고를 때는 인근 상가, 교통여건 등 입지여건을 따지는 것이 중요하다.
테마상가는 중심상권에 들어서기 때문에 상권의 분위기를 봐야 한다.
과거에는 선분양으로 인한 투자 위험이 높았지만 최근 후분양제 도입으로 이미지가 크게 개선될 전망이다.
부동산업계 관계자는 “최근 부동산경기 침체로 상가투자에 관심이 몰리고 있는 것은 사실”이라며 “그러나 상가 자체가 상행위를 기초로 하기 때문에 경기, 입지, 주변 생활여건 등을 고려하는 안목이 선행돼야 한다”고 조언했다. <許南允기자·paulhur@kwnews.co.kr>
