부동산 경매 노트
최근 자금사정이 넉넉치 않은 투자자들이 공동투자로 수익을 올리고 있다.
경매에서부터 토지까지 속칭 돈 되는 물건으로 공동투자의 뭉칫돈이 빨려들고 있다.
투자수익이 곧바로 가시화되기 때문이다.
하지만 장기적인 투자처를 찾는다면 재건축아파트나 재개발 지분, 토지가 적당하다고 입을 모은다.
특히 주택을 대상으로 공동투자를 할 경우에는 세금 부분을 잘 따져봐야 한다.
무엇보다 주거부문에 대한 정부의 규제강도가 높아지기 때문에 자칫 잘못하면 중과세율을 적용받을 수 있기 때문이다.
매도 때 일부 주택지분만 가지고 있어도 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세가 중과세 될 수 있다.
그러나 상가의 경우, 재산세나 종부세 모두 개인별 합산과세를 하므로 공동투자일 경우 세금을 절약할 수 있다.
처분단계에서는 양도차익이 분산돼 양도세를 절감할 수 있다.
그러나 상가주택의 경우에는 주택수에 포함돼 양도세 중과대상에 포함될 수도 있으니 이를 유념해야 한다.
공동투자 대상이 토지일 경우 가격협상이 커 시세보다 훨씬 저렴하게 구입할 수 있는 장점이 있다.
하지만 덩치가 커 지분에 따른 공동소유가 아닌 분할에 따른 개별 소유로 소유권을 등기할 경우가 많다.
즉 분할을 위해서는 필지분할이 가능한 임야나 대지여야 한다는 한계가 있다.
세금의 경우에는 재산세가 개인별로 과세되기 때문에 세금을 줄일 수 있는 경우도 있다.
전문가들은 공동투자를 하기 전에 투자대상 선정과 투자기간, 목표 수익률, 수익배분등 사소한 문제까지 충분히 합의를 거친 수 공동투자를 해야 한다고 강조한다.
공동투자시 가장 신경이 쓰이는 부분은 역시 명의 문제다.
‘명의를 누구로 할 것인가’다.
대표자 한 명의 이름으로 했다가 다른 투자자 몰래 부동산을 팔수도 있기 때문에 망설여진다.
공동투자자들이 공동명의로 등기를 하는 경우에는 투자자 자신의 지분을 매각해야 할 사정이 생긴다면 투자자 모두의 동의를 얻어야 하므로 분쟁의 소지가 높다.
따라서 공동투자는 소액으로 높은 투자수익을 올릴 수 있는 매력이 있지만 자칫 잘못하면 오랜 기간 쌓아온 인간관계만 깨트리는 결과를 가져 올 수 있으므로 체면치레보다는 분쟁을 사전에 예방한다는 차원에서 가족간이라도 수익분배에 대한 내용을 문서화하고 공증을 받아 두어야 얼굴 붉히는 일을 예방할 수 있다.
정영주 대운경매사업본부장