어느 법원이든 경매기일이 되면 아침부터 경매법정 주변은 응찰하려는 사람들로 늘 북적인다. 경매법정은 소유자에게는 귀한 재산을 제값 못 받고 법의 힘에 눌려 강제로 잃게 되는 슬픔의 현장이고, 누군가에게는 재테크의 수단으로 시세보다 저렴한 값에 재산증식을 도모할 수 있는 설레임과 기쁨의 현장이 되기도 한다.
경매업무를 하다보면 임차인 중 상당수가 살던 집이 경매로 매각되면서 보증금의 전액 또는 일부를 배당받지도 못하고 강제로 퇴거를 당하는 안타까운 경우를 자주 보게 되는데, 이 지면을 빌어 임대차계약과 관련된 임차인의 주의사항을 몇 가지 살펴보고자 한다.
첫째, 임대차계약 전에는 반드시 부동산등기사항증명서를 확인하여야 한다.
임차인이 새로운 소유자(낙찰자)에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 것을 임차인의 대항력이라고 하는데(이 경우 보증금 전액을 새로운 낙찰자가 그대로 인수하게 됨), 그러기 위해서는 등기기록에 임차인의 전입신고일보다 빠른 선순위 (가)압류나 (근)저당권의 등기가 없어야 한다. 따라서 경매절차에서 보증금의 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인에 해당하는 경우가 아니라면 등기기록에 위 (가)압류나 (근)저당권의 등기가 기재된 주택의 경우에는 임대차계약 자체를 되도록 피하는 것이 불안한 고민(얼마에 매각될지, 임대차에 앞선 선순위채권액은 얼마일지, 과연 보증금 전부를 배당받을 수 있을지 등)을 덜고 소중한 보증금을 지키는 첫걸음이다.
둘째, 임대차계약 후에는 반드시 전입신고를 하고, 주민센터 또는 등기과(소)에서 계약서에 확정일자를 받아야 한다.
확정일자의 효력은 확정일자 독립적으로 발생하지 않고, 확정일자를 받은 임차인에게 우선변제권이 있기 위해서는 대항요건(주민등록+점유)이 구비되었음을 전제로 한다. 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구를 한 경우에는 그 우선변제권 발생일(‘확정일자부여일’과‘인도와 주민등록을 마친 다음 날’을 비교하여 더 늦은 날이 우선변제권의 기준일)을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 선후에 따라 배당순위가 결정되게 된다.
셋째, 임대차종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 부득이 이사를 가야할 경우라면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 부동산등기기록에 임차권등기가 기재된 것을 반드시 확인한 후 주민등록을 옮기거나 이사를 하도록 하여야 한다.
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 된다.
넷째, 경매절차에서 임차인은 반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 한다.
위 첫째의 경우처럼 대항력을 갖춘 임차인이라면 경매절차에서의 배당요구를 통해 보증금을 배당금으로 받든가 또는 배당요구를 하지 않고 낙찰자로부터 받든가 하는 것이 임차인의 선택이지만, 그렇지 않은 임차인이라면 경매절차에서 정한 배당요구종기일까지 해당 경매계에 배당요구신청서를 제출하여야 한다.
즉 배당요구종기일까지 적법한 배당요구가 없다면 종기일까지 배당요구를 했더라면 배당받을 수 있었던 보증금조차도 배당요구를 종기일까지 못하거나 종기일 이후에 하게 되면 배당에서 배제가 될 수밖에 없음을 주의해야 한다.
