■사건의 개요=철수 씨는 2년 전 까페 영업을 하던 영수 씨로부터 권리금을 주고 임대차계약을 넘겨받아 영업을 하던 중에, 장사가 생각만큼 잘 되지 않자 임대인 영희 씨에게 임대차 계약기간 만료일까지만 영업을 하고 계약을 종료하겠다고 통보했습니다.
임대인 영희 씨는 임차인 철수 씨에게, 이전 임차인 영수 씨가 설치한 품목을 포함한 모든 기물을 원상회복할 것을 요구했고, 철수 씨는 이전 임차인이 설치한 기계들을 내가 왜 책임져야하는지 모르겠다고 항변하여 분쟁이 발생했습니다.
■관련 법규와 판례=임차인이 계약기간 만료로 임대인에게 임차목적물을 반환할 때에는 특별한 약정이 없는 한 원상회복의무가 존재합니다(민법 제654조, 제615조).
임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고 임대차가 종료하면 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담합니다.(대판 2018다2913437)
이미 내부시설이 된 상태에서 임대인과 계약했다면 원상회복의무가 없습니다. 원상회복이란 원칙적으로 임대차계약 체결 당시의 상태대로 되돌린다는 의미이기 때문입니다. 그리고 자연마모된 부분이나 생활기스, 건물의 노후는 임대인이 부담할 영역입니다. 그러므로 이미 내부 시설이 되어 있던 상가에 임차인이 입주하여 추가적인 시설 설치 없이 그대로 영업을 했다면, 계약 당시 이미 공사가 되어있던 내부시설을 철거하여야할 의무는 없습니다.(인천지법2020가단237383)
만약 추가적인 시설 설치가 있었다면 그 부분만 철거하면 됩니다. 대법원 90다카12035 판결은 “전 임차인이 경영하던 점포를 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도, 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복 할 의무는 없다”고 하였습니다.
다만 신규 임차인이 전 임차인으로부터 포괄적인 영업양수를 받았다면 전 임차인이 설치한 시설물도 철거해야 합니다. 대법원 2017다268142 판결은 프랜차이즈 커피숍을 영업양수받아 “기존 상호 시설 그대로 이용, 임대차 계약 조건이 기존과 동일” 한 경우 신규 임차인이 기존 임차인의 지위를 그대로 승계하였다고 볼 수 있으므로, 신규 임차인에게 기존 임차인이 설치한 시설물에 대한 철거 및 원상회복의무가 있다고 판시했습니다.
■문제 해결=신규 임차인 철수 씨는 기존 임차인 영수 씨에게 권리금을 주고 포괄적인 영업양수 계약을 맺고 임대차 계약 조건을 유지한 채로 임대차승계 계약을 체결했으므로, 기존 임차인의 원상회복의무도 승계받게 됩니다.
실제로 승계 임차인의 원상회복의무 범위와 관련하여 분쟁이 발생하는 경우에는, 임대차계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등 구체적이고 개별적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수도 있습니다.(대법원 2017다268142 판결)
분쟁을 방지하기 위해 계약서 작성시 원상회복의무의 부담 주체와 범위에 관하여 최대한 꼼꼼하게 특약을 작성하시는 것을 추천드립니다.
