다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 재개된 가운데 이재명 대통령은 11일 정부가 토지거래허가 구역 내에서 세를 낀 비거주 1주택자의 주택을 매수할 때에도 매수자의 실거주 의무를 유예해주는 방안을 검토하는 것에 대해 사실상의 갭투자 허용이라고 주장하는 것은 소위 ‘억까’(억지로 비난하는 것)에 가깝다”고 지적했다.
이 대통령은 이날 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글에서 “국토교통부가 형평성 보장을 위해 세입자가 있는 1주택자에게도 다주택자와 동일하게 매도 기회를 주려고 하는 것”이라며 이같이 밝혔다.
현재 정부는 조정대상지역 내 주택거래의 경우, 다주택자의 매물을 무주택자가 매수하는 경우에 한해서만 매수자의 실거주 의무를 유예해 주고 있다.
이는 다주택자들의 매도를 끌어내기 위한 정책이지만, 비거주 1주택자들의 ‘역차별’ 주장이 불거지자 실거주 의무 유예조치를 비거주 1주택자가 보유한 주택을 매수한 사람에게도 적용하는 방안이 추진되고 있다.
이 대통령은 “(세입자가 있는 비거주 1주택자 매물에 대해서도) 매수인은 무주택자로 한정하며, 기존 임차인의 잔여 임차 기간이 지난 후에 입주할 수 있게 허용하되 그 기간은 2년을 넘지 못하게 하려고 한다”고 설명했다.
그러면서 “임차 기간 때문에 (매수인이) 4∼6개월 이내에 입주할 수가 없어 매각하지 못하는 1주택자에게도 매각의 기회를 주되, 매수인이 2년 내에는 반드시 보증금을 내고 직접 입주를 하라는 뜻”이라며 “이를 두고 갭투자를 허용한다고 하는 것은 과해 보인다”고 강조했다.
이 대통령은 “부동산 공화국 탈출은 우리나라의 정상화와 지속 발전을 위한 필수 과제”라며 “부동산 투기가 재발하면 몇이나 득을 보겠나. 협조를 요청 드린다”고 덧붙였다.
한편 정부가 2022년 5월부터 이달 9일까지 4년간 한시적으로 운영해온 양도세 중과 유예 조치가 종료되면서 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과제도가 다시 적용된다.
양도세 중과 제도는 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 소재 주택을 양도할 때 기본세율 6∼45%에 중과세율을 더해 과세하는 제도다.
중과세율이 적용되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 각각 가산된다. 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%까지 높아진다.
양도차익에 따라 다르지만 3주택 이상자는 양도세가 2배 이상으로 커질 수 있다.
예를 들어 6년 전 15억원에 매입한 조정대상지역의 주택을 25억원에 매도(양도차익 10억원)한다고 가정할 경우, 1주택자는 기본세율과 6년 장기보유특별공제(이하 장특공제)를 적용해 3억3천300여만원의 양도세가 부과된다.
조정대상지역의 2주택자라면 장특공제 혜택 없이 기본세율에서 20%포인트가 중과되면서 양도세가 5억7천400만원으로 1주택자보다 2억4천100만원(72.4%)이 늘어난다.
만약 3주택자라면 양도 세율이 30%포인트 중과돼 세 부담이 1주택자의 2배가 넘는(106%) 6억8천700만원으로 커진다.
다만 매도 의사가 있는 다주택자가 중과 없이 주택을 처분할 수 있도록 보완책도 마련됐다.
원칙적으로 유예 마지막 날인 지난 9일까지 양도 절차가 완료돼야 중과가 적용되지 않지만, 토지거래허가를 신청한 뒤 정해진 기한까지 양도 절차를 완료하면 중과를 피할 수 있다.
지난해 ‘10·15 대책’으로 조정대상지역으로 신규 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 매매계약일로부터 6개월 이내, 이전부터 조정대상지역으로 지정된 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 계약일로부터 4개월 이내 양도를 완료해야 한다.
