윤석열 정부가 대출·세제·청약·전매제한·실거주 의무 등 부동산 전 분야에 걸친 규제를 문재인 정부 이전 수준으로 완화한다.
부동산 시장의 급격한 침체가 실물 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 커진 데 따른 조치다.
국토교통부는 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고했다.
먼저 부동산 규제지역을 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구만 빼고 전면 해제한다는 내용이 담겼다. 규제지역을 전임 정부 이전 수준으로 환원한 것이다.
규제지역이 본격적으로 도입된 건 2017년 8·2대책을 통해서다. 이때 2002년 이후 15년 만에 서울 전역이 투기과열지구로 묶였고 강남 3구 등 11개구는 투기지역으로 지정됐다.
집값이 계속 뛰자 규제지역을 조정대상지역·투기과열지구·투기지역으로 이중·삼중 중첩하는 방식으로 규제를 강화해갔다.
이번에 수도권이 규제지역에서 대거 해제되면서 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 모든 과정에 대한 규제가 풀리게 됐다.
정부는 규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 축소했다.
분양가 상한제 역시 분양가가 높게 책정된 신규 아파트 단지가 주변 부동산 가격 상승을 부추긴다는 이유로 문재인 정부가 확대한 제도다. 2019년 12·16 대책에서 민간택지 분양가 상한제 대상지를 27개동에서 322개동으로 늘렸다. 서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명 13개동이 대상이 됐다.
분양가 상한제 대상 민간 주택에는 5∼10년의 전매제한과 2∼3년의 실거주 의무를 뒀다.
그러나 이번 대상 지역 해제로 강남3구·용산 73개동만 남게 됐다. 서울 강남 3구와 용산을 제외한 서울 내 분양 단지는 전매제한 기간이 최대 10년에서 1년으로 줄어들고 실거주 의무에서도 벗어나게 된다.
규제지역과 분양가 상한제 대상 지역에 대해서도 전매제한을 완화하고, 실거주 의무는 아예 폐지한다. 전매제한 기간을 수도권 규제지역은 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 4년에서 1년으로 축소한다.
주택을 취득할 때도 2채까지는 취득세 중과 대상에서 제외된다.
이날 조정대상지역에서 제외된 서울 일부(강남구·서초구·송파구·용산구 제외)와 과천·성남 등 경기 전 지역은 앞으로 양도세·취득세·종부세 등 부동산 세금 규제에서 벗어나게 된다. 우선 다주택자에 적용되는 양도세 중과 규제가 사실상 폐지된다.
해당 지역 내 다주택자는 주택을 처분할 때 최고 75%의 중과세율(기본세율 + 20·30%포인트)이 아닌 기본세율(6∼45%)로 세금을 내게 된다.
현재도 정부는 다주택 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 조치를 시행하고 있지만, 조정대상지역이 아닌 비(非)규제지역에서는 내년 5월 9일까지로 예정된 한시 배제 기간이 종료된 후에도 중과가 적용되지 않는다.
1세대 1주택자가 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받기 위한 요건도 완화된다.
현재 1세대 1주택자가 조정대상지역에서 양도세 비과세를 받으려면 주택 3년 보유·2년 거주 요건을 채워야 하는데, 비규제지역에서는 3년 보유 요건만 충족하면 비과세가 적용된다.
단, 비규제지역에서도 조정대상지역 지정 당시 취득한 주택을 처분할 때는 거주 요건이 적용된다.
중도금 대출 규제와 특별공급 등 청약 관련 규제도 대거 해제한다.
현재 12억원 이하만 가능한 중도금 대출 보증을 모든 분양주택으로 확대하고, 1인당 5억원으로 제한한 인당 중도금 대출 한도도 폐지한다.
이에 따라 오는 3월부터는 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 된다.
지금은 투기과열지구에서 분양가 9억원을 넘는 주택은 특별공급으로 배정할 수 없게 돼 있는데, 이 기준도 폐지한다. 다자녀 가구 등 특공 수요자가 원하는 주택을 충분히 공급하는 데 어려움이 있다고 판단한 데 따른 것이다
청약에 당첨된 1주택자에게 부과되는 기존주택 처분 의무는 폐지된다.
지금은 수도권과 광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있는 주택을 2년 내 처분해야 한다.
또 이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약에 2주택·3주택 관계없이 유주택자도 신청할 수 있게 된다. 2021년 5월 강화된 무순위 청약 규제가 1년 9개월 만에 풀리는 것이다.
이와 함께 정부는 공공분양 50만호, 공공임대 50만호 등 5년간 공공주택 총 100만호를 공급하기로 했다. 지난 정부 5년 동안에는 공공임대 63만2천호, 공공분양 14만4천호를 공급했는데, 공공분양을 대폭 확대했다.
국토부는 취약계층을 대상으로 한 공공임대를 충분히 공급하면서, 공공분양을 대폭 확대해 주거선택권을 강화하겠다고 밝혔다.
최근 속칭 '빌라왕' 사건 이후 심각성이 커지고 있는 전세사기 대응에도 적극 나선다.
정부는 현재 임차인이 임대차계약 체결 전에 임대인의 선순위 권리관계와 납세증명서를 확인할 수 있는 권리를 강화하기 위해 주택임대보호법 개정을 추진중이다.
여기에다 시중은행이 주택담보대출을 심사할 때 임대차 계약 여부를 확인할 수 있도록 확정일자 조회 권한을 부여해 이달중 시범사업을 추진할 계획이다.
전입신고 효력 발생(다음날) 전에 임대인이 담보대출을 받아 은행의 근저당권이 임차인의 대항력보다 우선하게 되는 피해사례를 막기 위한 조치다.
또 이달 중 HUG가 만드는 안심전세 앱을 출시해 세입자들이 전세계약시 확인해야 할 체크리스트와 연립·다세대 적정 시세정보 등을 한눈에 확인할 수 있도록 한다.
2월에는 범정부 전세사기 특별단속 결과를 발표하고, 경찰청과 함께 전세사기 단속·처벌을 강화할 방침이다.
이와 함께 부동산소비자보호기획단을 발족해 전세사기·집값 담합 단속 등 거래 전단계에 대해 소비자의 보호를 강화하고, 외국인 투기방지를 위한 기획조사도 비주택 거래로 확대할 계획이다.
세입자 보호를 위해 이달중 취약차주 원금상환 유예 대상을 종전 실직·휴직·폐업 등에서 소득이 20% 이상 감소한 경우와 질병·상해, 재난피해자 등으로 확대하고, 2월에는 시중 전세대출 이용자의 버팀목 전세 대출 대환도 허용한다.
또 생애최초·신혼 디딤돌 구입자금대출 한도는 각각 2억5천만원에서 3억원으로, 2억7천만원에서 4억원으로 확대한다.
전용면적 85㎡ 아파트의 민간 등록임대 허용 등 등록임대 정상화 방안은 서둘러 민간임대특별법 개정을 추진한다는 방침이다.
