
최근 전세를 계약하려던 임차인 A씨는 계약금 전액을 지급하기에는 돈이 모자라 가계약금을 지급하고 전세계약을 체결하였습니다. 그런데 그 후 임대인이 변심하여 전세계약을 취소한다고 통보한 후, 받은 가계약금만 돌려주겠다고 하여 분쟁이 발생하였습니다. 가계약금만 지급한 경우에도 해약금의 명목으로 배액배상을 받을 수 있는지, 받을 수 있다면 실제 지급한 가계약금을 기준으로 계산해야하는지, 전체 계약금을 기준으로 계산해야하는지 알아보겠습니다.
■계약금 계약과 가계약금 계약의 성격=계약금 계약의 성격은 일반적으로 요물(要物)계약의 성격을 지니며, 이는 상호간의 구두·문자로 된 계약 체결만으로는 부족하고 실제로 계약금을 지급해야 계약의 효력이 발생함을 의미합니다. 계약금 계약의 내용은 장래 계약을 진행하겠다는 상호간 신뢰의 약속을 확인하는 것이고, 만약 그 약속을 어긴다면 계약금을 몰취당하거나 배액배상을 하겠다는 해약금 계약이 포함된 것입니다.
가계약금 계약이란 전세 계약을 체결할 때 당장 계약금 10%을 마련하지 못하는 경우, 가계약금을 지급하여 물건을 선점하는 것입니다. 전세금이 자산의 대부분인 경우가 많으므로, 계약 체결 과정에서, 정식 계약 이전에 가계약금을 지급하는 관행이 널리 퍼져 있습니다. 가계약금은 계약 의사를 확인하고 상호 신뢰를 구축하는 중요한 절차로 간주됩니다. 그러나 관습법가계약금 지급 후 계약을 취소할 경우, 위약금을 어떤 기준으로 산정해야 하는지에 대한 논란이 존재해 왔습니다.
■법원의 판례=최근 대법원은 2015년 4월 23일 선고한 2014다231378 판결에서, 가계약금만 지급된 상태에서도 전체 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 판결을 내렸습니다. 이는 가계약금이 정식 계약의 일부를 대체하거나 계약의 단독 기준으로 해석될 수 없음을 명확히 한 판결입니다. 가계약금만 받았더라도 전체 계약금의 2배를 지급해야 계약을 취소할 수 있다는 것입니다.
또한, 2022년 9월 29일 선고된 2022다247187 판결에서는 가계약금의 해약금 약정 여부에 대한 판단 기준을 제시하였습니다. 대법원은 가계약금을 해약금으로 간주하기 위해서는 당사자 간에 명확한 약정이 있어야 하며, 단순히 가계약금을 지급했다는 사실만으로 이를 해약금으로 볼 수 없다고 판시하였습니다. 이는 가계약금의 법적 성격을 명확히 하여, 계약 당사자들이 가계약 체결 시 더욱 신중하게 접근하도록 유도하는 효과를 기대할 수 있습니다. 구체적으로 해약금 약정을 적시하지 않고 단순히 가계약금이라고 금원을 주고받은 것으로는 해약금 약정까지 체결한 것으로 볼 수 없으므로, 가계약금을 몰취하거나, 배액배상을 요구할 수 없다는 판례입니다.
■판례의 의의=이러한 판결들은 가계약금의 법적 지위와 역할에 대한 명확한 해석을 제공하며, 계약의 신뢰성과 안정성을 강화하는 데 기여합니다. 전체 계약금을 기준으로 위약금을 산정함으로써, 계약의 중요성을 당사자들이 충분히 인지하게 하고, 일방적인 계약 취소를 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다.
그러나 이러한 판결이 모든 상황에 일률적으로 적용될 수는 없습니다. 계약의 성격, 가계약 당시의 구체적인 조건, 당사자 간의 합의 내용 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 가계약금 지급이나 계약 체결 전후의 모든 과정을 문서화하고, 명확한 내용을 기록하는 것이 중요합니다.
■결론=결론적으로, 이러한 판례들은 가계약금과 관련된 기존 관행에 명확한 기준을 제시하며, 계약 문화에 있어 책임감 있는 태도를 요구하고 있습니다. 계약 체결 시 이러한 법적 변화와 판례를 충분히 숙지하고, 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다. 법적 책임의 무게를 알고 계약에 임하는 태도가 개인과 사회 모두에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.