■사건의 개요=임차인 A씨는 임대인 B씨와 사이에 4년간의 전세계약을 체결했고, 계약 만기 후 짐을 빼고 임대인 B씨에게 보증금을 돌려달라고 청구했다. 그런데 임대인 B씨는 도배장판 훼손 등 임차인의 원상회복의무 불이행을 이유로 보증금 중 일정 금액을 공제하고 돌려주겠다고 주장했다. 임차인 A는 자신이 입주할 때 임대인이 도배장판을 새로 해주지 않았고 도배장판비용은 임대인이 부담하는 것이라고 항변하며 임대인 B에게 보증금 전액을 돌려줄 것을 주장했다.
■관련 법규와 판례=임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(민법 제615조 및 654조). 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 계약 내용과 목적물의 상태 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 합니다(대판 2017다268142). 또 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 뜻하는 ‘통상의 손모’에 관해서는 임차인의 귀책사유가 없으므로 임대인이 부담합니다(서울중앙지법 2005가합100279).
■문제 해결='LH 임대주택 수선비기준 및 원상복구기준'에 따르면 계산 방식은 감가상각을 고려해 남은 내구연한만큼 잔존 가치를 산정한 후 파손에 대한 임차인의 과실비율을 곱해 도출합니다. 예를 들어 내구연한이 10년으로 정해진 도배·장판을 8년 간 통상적으로 사용했다면 잔존가치는 2년이므로, 총 원상회복비용의 20퍼센트를 과실비율에 비례해 임차인과 임대인이 나누게 됩니다. 사안의 경우, 도배·장판은 시공된 지 8년이 지나 잔존 내구연한이 2년이었습니다. 또 이사 과정에서 장판이 찢어진 부분이 발생해 이 부분에 대해 임차인의 과실이 50%가 있다고 인정됐습니다. 결국 임차인은 총 도배비용의 10퍼센트를 임대인에게 지급하는 것으로 합의를 성립할 수 있었습니다.
■더 알아보기=도배·장판 외 주요품목 내구연한을 살펴보면, 타일류 20년, 창호류 25년, 수도계량기 15년, 보일러 11년, 스위치 콘센트 15년, 빌트인 TV 냉장고 에어컨 전자레인지 정수기 7년, 식기건조기 식기세척기 세탁기 5년 등으로 정해져 있습니다. 다만 LH 임대주택 원상복구 기준과 달리 사인간 임대차계약시 원상회복기준은 구체적·개별적 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
